农村集体土地入市，是小产权房转正吗？能不能降房价？

 　　从去年就开始酝酿的北京首块集体建设用地上市的事情，最近终于落地了。9月12日，北京大兴区瀛海镇5个地块竞价结束，竞得人为北京上瑞置业有限公司，以底价15.13亿元成交。挂牌文件显示，该地块将用于建设共有产权住房，同时该批共有产权房销售均价为2.9万元/平方米(含全装修费用)，价格仅为附近商品房的1/3。

　　该地块建设用地面积为4.79万平方米，建筑控制规模10.81万平方米，容积率为2.5。在配套设施方面，该地块将配建一处幼儿园。为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。

　　这是北京首块集体建设用地上市交易，从这个项目的招拍挂过程看，人们期待很久的集体建设用地，并没有引起大家的多大兴趣，5块地的竞争等于零，都是一家公司中标，并且都是底价中标。这说明了什么问题呢？集体建设用地为什么受到冷落？

　　先看房价，报道中说的，该地块共有产权房价仅为附近商品房的1/3，好像从房价上看，具有很大的竞争优势。但是，我们从网上查找瀛海镇房价的时候，发现，该区域的二手房价仅为3.1万元—3.8万元/平米。与报道中说的2.9万仅相当于1/3，也就是说，商品房价近9万元，相差甚远。

　　同时，大家都知道，最近这两年，自从共有产权房上市以来，弃购、弃选的情况屡有发生，有的项目弃选率高达90%以上。并且这些都是国有土地大大产权项目，相对来说，瀛海地块的集体土地共有产权项目，就缺少了竞争优势。另外，瀛海地理位置也在南五环附近，不但远离市区，并且也是夹在黄村新城和亦庄新城之间的两不靠位置，虽然区域优势潜力值得期待，但是，短期内的条件还有不小的差距。

　　当然，这种集体土地项目，与以前的小产权房不是一回事。此类集体建设用地，与国有建设用地同责同权，其实大家是可以放心的，但是，由于没有规定产权年限，可能也会增添一些忧虑。但是，既然与国有土地同责同权，那么也就是可以按照《物权法》的条款全部落实个人权利。

　　我们应该注意的是，该土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织，村集体转让期限内的使用权属于地块的拆迁、腾退方――大兴区级集体土地联营公司北京兴福集体资产管理有限公司。这个信息告诉大家，就是说，虽然土地性质属于村集体，但是，该地块的经营权，属于北京兴福集体资产管理有限公司，而这家公司是由村委会、镇政府和区政府共同组建，也就是说，村委会是没有权利私自处置集体建设用地的。

　　从这个项目来看，对降房价，似乎没有多大的效果，但是，我们必须看到，这毕竟是一个新鲜事物，随着集体土地使用制度的改革，由各级政府垄断建设用地供应的格局将大为改观。相应的，随着土地供应多元化，地价将必然下行，进而拉动房价下行，集体建设用地的这个作用是毋庸置疑的。

　　但是，根据有关规定，集体建设用地入市，需要纳入地方政府土地利用年度计划，合理安排。也就是说，如果地方政府的年度规模中无利用集体土地的计划，即便村民集体全都想卖地，政府也不会放行入市，按照规定，集体土地入市需征得2/3以上的集体成员同意。这么看来，简单地认为集体土地入市就会大幅度降低房价的说法，是不现实的，土地问题，是涉及到国计民生的大事情，只能稳步推进。