房地产贷款专项检查将开展，房企持续承压！

　　在高层会议表态"不将房地产作为短期刺激经济的手段"之后，下半年房地产市场或进一步收缩。

　　同时，因部分城市房价过热、房地产信贷规模过高等原因，监管层将展开房地产贷款业务专项检查。尤其针对银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为，将严格处罚。

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　　多家银行人士证实已接到相关通知

　　根据第一财经从地方监管部门获悉，已收到银保监会下发的《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。此外，上海、广东地区多家银行人士也证实，行内高层已接到相关通知，估计文件下达已经在路上了。

　　据悉，此次监管将重点检查北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市的银行在四大领域的房地产业务，包括开发性贷款和土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等，部分城市已入场开展检查。

　　央行方面，也在最近一段时间内，已经多次"点名"房地产，直指房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，持续加强房地产市场资金管控。银保监会副主席王兆星年初曾明确提出，房地产金融是下一阶段监管紧盯的几个重要风险领域之一。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火爆楼盘合作的四类银行，体现了从金融领域稳地产的导向，也是房住不炒政策的进一步体现，预计有利于规范贷款资金流动，稳定房地产金融市场，并且对房企和购房者形成约束，规范购地购房行为。

　　实际上，今年以来违规涉房贷款处罚单数量增长外，处罚力度也进一步增强。根据银保监会近日发布的消息显示，近年来，银保监会持续加大行政处罚力度，从严打击重点领域违法违规行为，从2017年至2019年一季度，银保监会在银行领域处罚责任人员5305人次，作出警告3421家（人）次，取消任职资格450人次，禁止从业365人。

　　而针对一些严重的违法违规行为，银保监会在"顶格处罚"方面也不手软。据《证券日报》统计，截至2019年8月8日，在银保监会、银保监局本级及银保监分局本级开出的银行罚单里，明确提到禁止终身从事银行业工作的罚单有55份，共有57人被"终身禁业"。

　　这些从业人员大多因为"非法集资、涉房贷款违规、受贿、内控不到位以及参与骗贷"等因素被终身禁业，而涉房贷款违规是银行人员被终身禁业的最常见原因。在这其中既有"开发贷"，也有按揭。

　　一直以来，监管机构对银行人员在涉房贷款领域的处罚都是监管工作重点的体现。银保监发布的《2019年"巩固治乱象成果促进合规建设"工作要点》明确指出，关注银行机构对房地产行业政策的执行情况。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，下一步，除了加大处罚力度之外，还应从3个方面加强房地产金融风险防控：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场；二是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场；三是从严掌握房地产企业发行企业债券。

　　房地产成交增速持续下行

　　从市场方面来看，房地产市场成交增速仍在下行中。根据国家统计局数据，今年上半年，我国商品房销售面积增速呈现了从降幅收窄到扩大的趋势。今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月、1-6月，我国商品房销售面积增速分别为-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。

　　随着金融政策的收紧，也进一步加剧了降温趋势。根据克而瑞研究中心提供的资料，7月底广州首套房首贷平均利率约为5.28%，其中汇丰银行已经从基准利率上调到上浮10%，华夏银行从上浮5%上调到上浮10%，民生银行则从上浮5%一下上调到20%；同期苏州首套房贷款平均利率为5.87%，其中中国银行从基准利率上调到上浮5%，工商银行从上浮5%上调到上浮10%。

　　杭州某中介人员严先生表示，以四大行为主、市场80%的银行已经将首套房首贷利率从基准利率上浮5%上调到基准利率上浮8%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波则对时代周报记者表示，房贷本身对于房地产交易量的影响有限，且是从间接和侧面起作用，"但是会在一定程度上减缓购房者入市的脚步，拉长购房周期"。

　　7月延续成交降温的态势已经很明显。根据上海易居房地产研究院监测的数据，7月份 40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%。从各线城市表现来看，7月份4个一线城市成交面积环比下降10%；18个二线城市成交面积环比下降5%；18个三四线城市成交面积环比下降12%。

　　合硕机构首席分析师郭毅指出，预计目前楼市已经企稳的城市将迎来明显降温，处于向上态势的楼市则会有小幅回落。

　　对于市场总体而言，交行金融研究中心资深研究员夏丹表示，目前房地产市场成交仍处于增速下行阶段，政策收紧预计对后续成交会起到进一步降温的效果。

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　　下半年房企将持续承压

　　在这一轮房地产金融政策收紧中，房企将会"首当其冲"。

　　今年5月17日，银保监会对外发布《关于开展"巩固治乱象成果 促进合规建设"工作的通知》（"23号文"），全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。

　　加上近期，房地产行业又迎来三轮信贷政策收紧。融资环境趋紧、销售放缓，叠加偿债高峰期到来，房企资金链持续承压。

　　据华泰证券研报统计，8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大。

　　夏丹表示，今年上半年，在房企融资的各项中，开发贷款长期受名单制和限额的管理波动较小，受"23号文"和发改委政策要求影响，房地产信托增速正在持续下降、外债也在持续减少。"总体来说，今年上半年房企融资的情况是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。"

　　在此情况下，房企如何破解困境？张波表示，在融资不放松的大背景下，减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。

　　此外，销售回款的重要程度也将提到越来越重要的位置，下半年"以价换量"的现象会在一些城市出现，尤其是已经明显降温的城市，房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。

　　然而，房企"降价求量"并非能够一厢情愿，首先还面临着各地"限价关"。同策研究院总监张宏伟指出，降价在一定幅度上才会对增加企业回款起到明显作用，比如刚需盘需降价10%左右，高端盘则可能需要达到20%-30%。

但目前各个城市均有"稳房价"目标，部分城市还有"限价令"限制涨跌幅度，比如房企需要降价10%，但在限价条件下仅能达到3%或5%，效果也打了折扣。

　　除此之外，房企还须考虑已购房的老客户对降房价的反应。